깡통 전세 피해서 전세집 계약하는 방법

집 값이 요지부동인 요즘 이사를 앞둔 분들의 마음이 어수선할 것 같다. 입주할 때 들어간 전세금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 종종 생기게 되는데, 이것이 법적으로도 문제가 되지 않는 경우에는 대출금도 갚지 못했는데 다른 곳으로 이사를 해야만 하는 분들은 난감한 상황이 아닐 수 없다.

 

1. 깡통 전세란?

 

집값하락으로 인해 자주 겪게 되는 문제가 바로 이 깡통 전세 문제이다. 

집을 담보로 빌린 돈(근저당)과 나의 전세 보증금이 매매가의 70퍼센트를 넘어가게 되면 보통 깡통전세라고 표현하게 된다.  이 집의 실재의 가치인 매매 가격보다 대출금과 보증금의 합산이 70퍼센트나 80퍼센트 이상 높은 경우를 말한다. 

예를 들어 집주인에게 문제가 생겨 집이 경매등에 넘어가게 되거나, 집주인의 세금의 체납이 있는 경우 나라에서 관여하게 되는데 이때 발생하는 비용이 모두 국가에게로 넘어가게 된다. 

 

쉽게 말해서, A가 전세금을 내고 빌라에 입주하게 됐는데, 중간에 집주인이 바뀌었는데 알고 보니 (바뀐 집주인이) 가압류 상태가 되어 있어서 전세 보증금을 받을 수 없는 것을 예로 들 수 있겠다. 

 

 

2. 깡통전세를 알아보는 방법

 

• 근저당권 설정된 금액

근저당권을 알아보기 위해서는 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본에 있는 "을 구" 부분을 보면 "근저당권 채권최고액"이라는 항목이 있다. 만약에 이 집주인이 이 집을 담보로 대출이 없다면 그 부분이 공란으로 되어있을 것이고, 대출을 받았다면 채권 최고액이라는 부분에 금액이 나와 있을 것이다. 

 

쉽게 얘기하면 은행이 집주인에게서 받아야 할 돈의 금액이 표기된 것이다.

 

• 나의 전세 보증금

이 부분은 집을 계약하시려는 분들은 대부분 다 알고 있는 것이기에 패스한다.

 

• 집의 매매 가격 알아보기

매매가격을 알아보기 위해서는 몇 가지 방법이 있는데, 첫 번째가 지금 거래 중인 부동산에 물어보는 것이고, 만약 중개사가 지금 중개 중이라 좋게 말하는 것 같은 느낌이 들어 믿기 어려우면, 다른 부동산에 물어보는 것이다. 다만, 이야기를 해 주는 부동산이 있고 그렇지 않은 부동산이 있기 때문에, 여러 군데를 알아봐야 한다는 불편함이 있다.

 

혹시 이렇게 알아보시는 게 불편한 분들은 이 계시다면, 인터넷으로 알아보는 방법도 있다.

 

www.disco.re  

디스코 - 등기로 확인한 실거래가

 

라는 사이트가 있는데, 사이트뿐만 아니라 어플도 있으니 이용해 보시면 좋겠다.

최근 실거래 내용과 금액을 다 표기해 주기 때문에 집 구하시는 분들에게 도움이 되실 거다.

 

 

3. 깡통 전세를 예방할 수 있는 방법은?(특약 조항)

 

특약 1) 대항력 악용 사기 방지용

• 임대인은 계약 당시의 등기부등본 권리 관계를 잔금일 익일까지 유지한다. 

라고 적어 주셔야 하는데, 쉽게 얘기하자면 집을 계약한 후 집주인이 다른 대출을 받는다거나, 다른 사람에게 권한을 넘긴다거나 하는 부분을 방지해 주는 부분이다.

 

 

특약 2) 대항력 악용 사기 방지용

 

• [선순위 근저당 말소 조건으로 계약하는 경우] 임대인의 주택에 설정된 기존 근저당권은 잔금 지급 시 말소한다.

집주인이 이 집을 담보로 대출을 받아놓은 것이 있다면, 전세 세입자를 들이면서 그 보증금으로 대출을 말소시키는 경우가 있다. 하지만 전세금을 받고 그 대출을 말소시키지 않는 경우는 우리의 보증금이 다른 곳에 사용되었다는 내용이기 때문에, 우리의 보증금이 위험해질 수 있다. 

 

 

특약 2) 대항력 악용 사기 방지용

 

• 임대인은 임차인의 전세 자금 대출 및 보증 보험 가입에 동의 및 협조하기로 한다. 
• 임차인의 전세 대출 혹은 전세금 반환 보증 가입이 불가능할 때는 계약금 전액을 돌려준다.

전세 대출을 받고 전세 보증 보험을 들 때, 그 과정에서 임대인이 협조를 해 줘야 하는 부분들이 있는데 이때 집주인이 비협조적이라면 대출을 받지 못하는 상황이 올 수 있다. 미연에 방지하기 위해서 위의 두 가지 특약을 작성해 주면 좋다. 

 

 

워낙 경제가 뒤숭숭하다 보니 전세 계약서로도 장난치는 사기꾼들이 많이 나타나는데, 미리미리 숙지해서 최대한 피해 보는 것을 피해 가는 것이 좋겠다.

그냥 덥석 집이 좋다고 들어갈 것이 아니라 계약서를 작성하는 그 순간까지도 힘들겠지만 정신을 차려야 하는 상황이 된 것 같다. 

 

이사를 앞두고 계신 분들 모두 좋은 결과 있으시길 바라며, 포스팅을 마치도록 하자.